« On ne dit plus camping » : ce que la montée en gamme de l hôtellerie de plein air change pour les investisseurs

Le camping français n’a plus grand-chose à voir avec l’image de la tente plantée au bord d’un champ. Avec 124,9 millions de nuitées en 2025 (+3,2%), un chiffre d’affaires sectoriel de 5 milliards d’euros et des campings 4-5 étoiles qui concentrent désormais 58% des nuitées totales, l’hôtellerie de plein air a changé de dimension. Pour les investisseurs et porteurs de projets touristiques, cette mutation accélérée redessine les opportunités — à condition d’en comprendre les nouveaux codes économiques.

1. Pourquoi le camping français attire-t-il 9 millions de clients supplémentaires en quinze ans ?

Le constat est massif : la fréquentation des campings français est passée de 19 à 28 millions de visiteurs annuels en quinze ans, selon Nicolas Dayot, président de la FNHPA. Dans le même temps, le nombre d’établissements a diminué, passant de plus de 8 500 unités en 2010 à 7 418 en 2025. Moins de campings, mais plus de clients : cette équation résume la transformation structurelle du secteur.

Un marché de 5 milliards d’euros porté par le locatif

Le chiffre d’affaires global de l’hôtellerie de plein air atteint environ 5 milliards d’euros en périmètre élargi (Xerfi). Le moteur de cette croissance est clair : les hébergements locatifs (mobil-homes, lodges, cabanes équipées) représentent 60% du chiffre d’affaires du secteur et 83% des réservations en ligne. Comme le résume Nicolas Dayot : « L’arrivée des mobil-homes et des hébergements locatifs a permis d’attirer une nouvelle clientèle, d’augmenter le chiffre d’affaires et d’investir massivement dans les équipements. »

Pour l’investisseur, cette donnée est fondamentale : le modèle économique du camping ne repose plus sur la location d’emplacements nus à faible marge, mais sur une offre locative à forte valeur ajoutée, comparable à celle de l’hôtellerie traditionnelle.

Moins de campings, plus de valeur : la concentration s’accélère

La baisse du nombre d’établissements reflète un double mouvement. D’un côté, les petits campings non classés ou 1-2 étoiles disparaissent progressivement, faute d’investissements suffisants. De l’autre, les campings 4-5 étoiles se multiplient : la France compte désormais 292 campings 5 étoiles, en hausse de +22% sur un an. Ces établissements haut de gamme ne représentent que 21% du parc mais captent 58% des nuitées et près de 66 millions de nuitées en 2025 (+3,3%).

À cela s’ajoute la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), qui rend quasi impossible la création de nouveaux campings. Conséquence directe : la valeur des établissements existants augmente mécaniquement, renforçant l’intérêt d’une acquisition plutôt que d’une création.

2. Comment la montée en gamme redéfinit-elle le modèle économique du secteur ?

Le vocabulaire du secteur dit beaucoup de sa mutation. « On ne dit plus “camping”, on dit “un Rivage” », revendique David Luftman, directeur général de Collection Rivages. Son groupe propose des cabanes deux chambres qui « dépassent les 500 euros la nuit en août ». À l’autre bout du spectre, Huttopia défend le mot « camping » tout en l’associant à un nouveau standard de confort pour une clientèle urbaine exigeante. Entre ces deux positionnements, tout un marché se restructure — et les implications financières sont considérables.

De 10 000 à 80 000 euros par emplacement : le coût de la montée en gamme

L’investissement nécessaire varie fortement selon le positionnement visé. Un camping économique requiert 10 000 à 25 000 euros par emplacement. Un établissement haut de gamme exige 60 000 à 80 000 euros par emplacement, soit un investissement trois à huit fois supérieur. Les équipements structurants pèsent lourd dans ce budget : une piscine standard coûte 80 000 à 120 000 euros, un parc aquatique peut atteindre 500 000 euros.

La montée en gamme ne se limite pas aux infrastructures visibles. Stéphanie Pinçon, codirectrice du camping Les Mouettes en Bretagne, décrit un modèle de « camping jardin » où « tout est pensé avec une étude paysagère ». Les vacanciers exigent désormais des sanitaires privatifs, une literie de qualité hôtelière, la climatisation et des cuisines équipées — autant de postes d’investissement supplémentaires.

Des rendements qui justifient l’intensité capitalistique

Malgré des tickets d’entrée plus élevés, les rendements restent attractifs. Les SCPI spécialisées en campings affichent un rendement de 5,10% en 2024. L’investissement en mobil-home locatif génère une rentabilité moyenne de 10 à 12%, avec des revenus de 4 000 à 12 000 euros par an pour un investissement moyen de 25 000 euros. Le modèle est d’autant plus résilient que le camping reste perçu comme un mode de vacances accessible — une « dimension économique » soulignée par Adrien Gloaguen, cofondateur de Camping Liberté.

Le passage d’un camping 2 étoiles à 4 étoiles, comme l’a réalisé Laure Tapie au camping de l’Adour en quatorze ans, illustre le potentiel de valorisation patrimoniale d’une stratégie de montée en gamme et de différenciation.

3. Quels groupes structurent le marché et comment s’y positionner ?

Le secteur du camping français s’est considérablement structuré. Les chaînes intégrées et franchisées concentrent désormais plus de la moitié du chiffre d’affaires global. Nicolas Beaurain, directeur général de Maeva, résume cette dynamique : « Ces campings rejoignent des chaînes parce qu’ils veulent se professionnaliser et développer leur activité. »

Un marché dominé par des groupes à plusieurs centaines de millions d’euros

Le panorama du secteur a radicalement changé en dix ans. Capfun domine avec 253 campings et un CA de 728,7 millions d’euros (+11,6% en 2024). European Camping Group (Homair), soutenu par le fonds PAI Partners et l’ADIA (Abu Dhabi), gère 450 destinations dans 13 pays pour un CA de 700 millions d’euros. Sandaya, propriété d’InfraVia Capital, affiche 357 millions d’euros de CA avec seulement 68 campings — signe d’un positionnement résolument premium.

L’entrée des fonds d’investissement dans le secteur est un signal fort. InfraVia a racheté Sandaya à Apax Partners pour une valorisation estimée à 430 millions d’euros. PAI Partners a acquis ECG avec une participation minoritaire de l’ADIA (fonds souverain d’Abu Dhabi) à hauteur de 600 millions d’euros. Sandaya prévoit 70 millions d’euros d’investissements en 2026 pour moderniser son parc. Ces montants témoignent de la confiance des marchés financiers dans le potentiel du secteur.

La franchise, porte d’entrée pour les indépendants

Pour un exploitant indépendant, rejoindre une franchise constitue un levier de professionnalisation et de visibilité. Maeva, devenu premier franchiseur français de l’HPA avec plus de 150 campings sous enseigne, propose les marques Camping Paradis (notoriété supérieure à 90%) et Ushuaia Villages. Yelloh! Village fonctionne sur un modèle coopératif avec une royalty de 6% du CA hébergement et a intégré 12 nouveaux campings en 2025, un record.

Pour l’investisseur qui envisage une acquisition de camping, la franchise offre un cadre rassurant : outils de distribution, standards de qualité, accompagnement à la montée en gamme — sans renoncer à la propriété du foncier.

4. Le modèle français peut-il s’exporter ?

Le savoir-faire français en hôtellerie de plein air séduit au-delà des frontières. Plusieurs groupes ont engagé une expansion internationale qui ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs.

Huttopia en Argentine, Sandaya en Italie : l’international s’accélère

Huttopia est le fer de lance de cette internationalisation. Présent dans 8 pays sur 3 continents, le groupe exploite 9 sites en Amérique du Nord et prépare une ouverture en Argentine en novembre 2026, à Mar Azul, sur un domaine de 55 hectares. Céline Bossanne, cofondatrice, porte une vision d’un « esprit de la nature et du camping comme on l’aime », déclinable partout dans le monde.

Sandaya a ouvert 4 nouveaux campings en Italie en 2025. Sunêlia a lancé 3 destinations wecamp en Espagne (Costa Brava, Aragon, Asturies). ECG/Homair couvre déjà 13 pays européens et a acquis Alannia Resorts, le plus grand opérateur espagnol de camping-resorts. David Luftman (Collection Rivages) reste plus prudent : « On commence à regarder l’étranger, mais ce qui compte, ce sont les destinations. »

30% de clientèle étrangère en France : un levier sous-exploité

L’attractivité internationale ne se mesure pas seulement à l’export. En France, un client sur quatre est étranger, selon Nicolas Beaurain. La fréquentation étrangère a progressé de +6,8% en 2025, un record. Les Néerlandais représentent 48% des nuitées étrangères (12,2 millions de nuitées), suivis des Allemands (+11,3%) et des Belges. Au camping Les Mouettes en Bretagne, 60% de la clientèle est européenne, avec une forte présence britannique.

Pour un investisseur, cette diversification de la clientèle est un facteur de résilience. Elle impose des adaptations (personnel multilingue, services ajustés, positionnement stratégique clair), mais réduit la dépendance au seul marché domestique.

Défis et points de vigilance pour les investisseurs

La trajectoire n’est pas sans obstacles. La transition écologique impose des investissements supplémentaires, alors que les campings sont souvent situés dans des zones exposées aux risques naturels. Le marché du mobil-home a enregistré une chute de 23,6% des ventes en 2024-2025, un signal d’alerte sur le rythme de renouvellement du parc locatif. Enfin, la saisonnalité reste un défi structurel : le taux d’occupation annuel moyen plafonne à 41-43%, malgré des pics à 85% en été.

L’extension de la saison (wellness, slow tourisme, télétravail, séminaires d’entreprise) constitue l’un des principaux leviers de création de valeur pour les années à venir.

Marjolaine Tharaud

Marjolaine Tharaud, notre responsable du Pôle Tourisme, met à profit plus de 10 ans d’expérience en ingénierie touristique et en accompagnement de porteurs de projets. Depuis 2020, elle soutient les territoires et les entrepreneurs dans leurs stratégies d’implantation, en proposant des solutions adaptées aux besoins spécifiques de chaque projet. Grâce à une expertise approfondie dans le développement touristique et l’analyse des territoires, Marjolaine est la partenaire idéale pour vous aider à identifier les meilleures opportunités d’investissement et faciliter votre installation.