Loi ZAN et Tourisme : pourquoi les friches sont le nouvel eldorado foncier en 2025

Pendant des décennies, le développement touristique a suivi une logique extensive : trouver un terrain vierge, souvent agricole ou naturel, pour y construire des complexes hôteliers ou des parcs de loisirs. En 2025, ce modèle appartient officiellement au passé.

Avec la mise en application accélérée de l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette), la ressource la plus rare n’est plus le capital, mais le foncier constructible. Face à ce “mur du foncier”, une alternative s’impose non plus comme une contrainte, mais comme une opportunité stratégique majeure : la reconversion des friches.

Anciennes usines, gares désaffectées, sites militaires ou bâtiments administratifs obsolètes… Voici pourquoi ces “verrues” d’hier sont les pépites touristiques de demain.

1. La Loi ZAN : le “Game Changer” du secteur

La loi Climat et Résilience a fixé un cap clair : diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici 2031, pour atteindre le “Zéro Artificialisation Nette” en 2050.

Pour les acteurs du tourisme, l’impact est immédiat. Les permis de construire en extension urbaine ou en zone naturelle deviennent l’exception, voire l’impossible.

• La conséquence : La valeur des terrains “déjà artificialisés” grimpe en flèche.
• Le pivot : Pour se développer, l’hôtellerie et les loisirs doivent désormais “reconstruire la ville sur la ville” (ou la campagne sur la campagne). La friche devient le seul gisement foncier disponible immédiatement mobilisable.

2. Du “Storytelling” bâti : l’atout charme de l’ancien

Au-delà de la contrainte légale, la friche offre un avantage concurrentiel que le neuf ne pourra jamais égaler : l’histoire.

En 2025, les voyageurs cherchent du sens et de l’expérience. Un hôtel standardisé construit sur un champ de betteraves n’a pas d’âme. À l’inverse, un écolodge niché dans une ancienne filature textile, ou un tiers-lieu culturel dans une gare de triage, possède une “narration” native.

• Architecture unique : Des volumes atypiques, des hauteurs sous plafond immenses, des matériaux patinés (brique, béton, acier).
• Marketing naturel : Le lieu devient une destination en soi. Le “avant/après” de la réhabilitation est un puissant levier de communication sur les réseaux sociaux.

3. Emplacements stratégiques et infrastructures existantes

Contrairement aux idées reçues, beaucoup de friches ne sont pas perdues au milieu de nulle part. Les friches industrielles ou ferroviaires sont souvent situées :

• En bordure de cours d’eau (besoin industriel historique), ce qui est idéal pour le tourisme fluvial ou de nature.
• À proximité immédiate des gares ou des axes routiers majeurs.
• En cœur ou en frange de villes, permettant un tourisme urbain connecté.

Ces sites disposent souvent déjà des réseaux (eau, électricité, voirie), ce qui peut compenser une partie des coûts de raccordement d’un terrain nu.

4. L’équation économique : coûts vs Subventions

C’est le point de friction habituel : dépolluer et désamianter coûte cher. Mais l’équation économique a changé en 2024-2025.

• Le Fonds Friches (Fonds Vert) : L’État et les régions abondent massivement des fonds pour financer le déficit d’opération (le surcoût lié à la dépollution).
• La valorisation finale : Un bien patrimonial reconverti se vend ou se loue souvent plus cher qu’un bien neuf standard, grâce à son cachet et sa rareté.

CONCLUSION : changer de lunettes

En 2025, un développeur touristique visionnaire ne regarde plus les champs à l’horizon. Il regarde les toits d’usines à l’abandon et les parkings déserts. La reconversion de friche n’est pas seulement un acte écologique de conformité à la loi ZAN ; c’est la voie royale pour créer des produits touristiques à forte identité, impossibles à copier.

Le foncier de demain est gris, pas vert. Et c’est une excellente nouvelle pour la créativité du secteur.

Marjolaine Tharaud

Marjolaine Tharaud, notre responsable du Pôle Tourisme, met à profit plus de 10 ans d’expérience en ingénierie touristique et en accompagnement de porteurs de projets. Depuis 2020, elle soutient les territoires et les entrepreneurs dans leurs stratégies d’implantation, en proposant des solutions adaptées aux besoins spécifiques de chaque projet. Grâce à une expertise approfondie dans le développement touristique et l’analyse des territoires, Marjolaine est la partenaire idéale pour vous aider à identifier les meilleures opportunités d’investissement et faciliter votre installation.